Gazzetta di Modena

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MODENA. «La nuda proprietà va considerata sotto due aspetti. Il primo come investimento programmato per esempio da parte di una famiglia che decide di intestare l’usufrutto ai genitori e la nuda proprietà ai figli. In questo modo si evita in prospettiva futura la questione relativa al pagamento delle imposte di successione. Oppure, un’altra possibilità è quella legata al bisogno di liquidità: il soggetto vende la nuda proprietà, riservandosi l’usufrutto vitalizio. In questo caso si tratta di un contratto quasi aleatorio, essendo incerta la durata della vita dell’usufruttuario. Proprio per questo motivo, cioè non potendosi conoscere la durata dell’usufrutto, la nuda proprietà viene acquistata ad un prezzo nettamente inferiore a quella che sarebbe la piena proprietà». Sono queste alcune indicazioni fornite dal notaio Antonio Nicolini, presidente del Consiglio Notarile di Modena, in merito alla vendita della nuda proprietà.

Notaio, quali sono i casi più frequenti in cui si realizza questo tipo di contratto?

«Nelle piccole e medie cittadine c’è un aumento dei casi legati alla variante di “donazione con riserva di usufrutto” per limitare, in prospettiva, problemi successori. Se, per esempio, il padre dona a ciascuno dei suoi tre figli un immobile determinato, trattenendo per sè l’usufrutto, alla morte del donante ciascun figlio conseguirà la piena proprietà senza pagare imposte di successione. Invece l’acquisto vero e proprio della nuda proprietà con il vincolo dell’usufrutto in capo al venditore è una tipologia più frequente nelle città di maggiori dimensioni, a partire da Bologna, dove percentualmente si cominciano ad avere più casi. Dipende probabilmente dal fatto che nelle città c’è meno solidarietà familiare e alle persone sole che hanno bisogno, perché non hanno sostegno da parte delle famiglie, l’unica risorsa che rimane è l’abitazione. Questo anche perché le maggiori esigenze degli anziani sono connesse all’allungamento della vita media; la pensione -spesso unica fonte di reddito- non permette di coprire le spese per un’assistenza domiciliare o per altre situazioni legate all’anzianità. Con la vendita della nuda proprietà connessa alla riserva dell’usufrutto ci si garantisce di continuare a vivere nella propria abitazione fino a che se ne avrà bisogno o si rimarrà in vita.

Ci sono altre opzioni oltre al diritto di usufrutto?

«Un’alternativa può essere il diritto di abitazione, che permette di continuare ad abitare l’immobile, ma a differenza dell’usufrutto non offre la possibilità di affittare ad altri soggetti. Il diritto di abitazione non è cedibile ad altri soggetti mentre il diritto di usufrutto lo è ma con la peculiarità che essendo calcolato sulla vita della persona che se lo è riservato, la durata è commisurata alla vita del primo titolare e si estingue con la morte di questo. Sia l’usufrutto, sia l’abitazione sono diritti opponibili nei confronti degli acquirenti della proprietà. Il comodato, invece, pur assicurando al titolare di mantenere il godimento del bene, ha limiti di opponibilità ai terzi che acquisiscono diritti sulla proprietà, e, pertanto, garantisce meno».

Quali altre scelte si possono valutare oltre la vendita della nuda proprietà?

«Per esempio il cosiddetto prestito vitalizio ipotecario può soddisfare eventuali esigenze di liquidità. Per gli over 60, la normativa prevede la possibilità di erogare un finanziamento garantito da ipoteca sull’immobile, che rimane in proprietà del finanziato. Spese e interessi vengono capitalizzati e sono dovuti solo a scadenza. Il rimborso è a carico degli eredi. Il prestito non prevede quindi il pagamento di alcuna rata per tutta la sua durata, ma capitale e interessi sono capitalizzati fino a scadenza e maturano interessi. Naturalmente se il bene fosse alienato prima, per cancellare l’ipoteca, bisognerà estinguere il finanziamento, nel caso con l’incasso del prezzo di vendita».