Gazzetta di Modena

PER APPROFONDIRE/1 I consigli dell’avvocato: «Niente fretta e occhio alle truffe»

PER APPROFONDIRE/2 L’analisi del notaio: «Scelta dettata da due motivi»

MODENA. Nel mercato immobiliare sono sempre più diffusi i contratti di vendita della nuda proprietà. I dati analizzati dall’associazione dei proprietari immobiliari Confabitare confermano che questa pratica di acquisto è in aumento: nel 2024 le transazioni di vendita della nuda proprietà sono aumentate del 20% rispetto all’anno precedente. L’Emilia-Romagna guida la classifica nazionale, rappresentando il 39% delle vendite complessive in nuda proprietà. Seguono Lazio 18%, Piemonte e Lombardia 16%, Toscana 10% e Liguria 8%. Per quanto riguarda le città, Bologna registra l’incremento più significativo, con un +36%, seguita da Roma +33, 5%, Torino +32% e Milano +30, 9%.

Il dossier
Secondo il dossier Confabitare, le abitazioni vendute più frequentemente in nuda proprietà sono trilocali e bilocali, ma si registra una crescita anche negli immobili indipendenti e semi-indipendenti. Questo tipo di contratto prevede che il proprietario di un immobile metta in vendita la propria abitazione riservandosi però il diritto di usufrutto, cioè di abitarla fino alla morte o, in alternativa, fino a una determinata scadenza fissata contrattualmente. L’usufruttuario ha il diritto di usare il bene, per esempio di risiedervi o di concederlo in affitto e percepirne i canoni.

I costi di gestione degli immobili restano a carico all’usufruttario, che avrà l’onere di adempiere all’Irpef, alle tasse su un eventuale affitto, alla Tasi, all’IMU e alle spese condominiali. Nel caso di spese di manutenzione straordinaria alcuni interventi potrebbero essere addebitati al nudo proprietario che potrà comunque chiedere all’usufruttuario un interesse legale del 2% sulle somme spese.

Alla cessazione dell’usufrutto, che di solito coincide con il decesso dell’usufruttuario, il nudo proprietario acquisisce la piena titolarità del bene e i diritti di utilizzo e godimento tornano integralmente in capo al proprietario potendo a quel punto disporre della piena ed esclusiva proprietà dell’immobile. L’importo della transazione di compravendita sarà pari al valore della nuda proprietà, ovvero il valore dell’immobile al netto della quota di valore del diritto di usufrutto, cioè il diritto di continuare a viverci dentro.

Secondo i dati Confabitare, nel 2024 le transazioni di vendita della nuda proprietà hanno coinvolto circa 97. 000 pensionati in tutto il Paese. Spesso si tratta di pensionati con scarsi legami familiari o privi di eredi diretti, che si trovano ad aver bisogno di liquidità per far fronte all’aumento del costo della vita e della pressione fiscale sugli immobili.

Così pago la badante

C’è chi lo fa, per esempio, per pagare la badante. In altri casi la scelta di vendita della nuda proprietà viene fatta per dare un supporto economico ai figli penalizzati da precarietà occupazionale e instabilità lavorativa.

«Il crescente ricorso alla vendita nuda proprietà è l’espressione concreta di una crisi che continua a colpire duramente la fascia anziana della popolazione – afferma Alberto Zanni, presidente nazionale di Confabitare – è indispensabile che il Governo agisca tempestivamente con misure mirate. Abbiamo pertanto sollecitato un intervento urgente al presidente del Consiglio Giorgia Meloni affinché vengano adottate soluzioni concrete a sostegno degli anziani, sempre più penalizzati dalla diminuzione del potere d’acquisto delle pensioni e dall’aumento costante della pressione fiscale sulla casa».

Investimento sul futuro

Sul versante degli acquirenti, Confabitare evidenza che è in crescita l’interesse di acquisto della nuda proprietà da parte della fascia d’età tra i 45 e i 54 anni e nella maggior parte dei casi interessa genitori che vogliono fare un investimento futuro per i figli o garantirsi una sicurezza economica integrativa per la pensione. A prescindere da quale sia il motivo alla base dell’acquisto della nuda proprietà, è da tenere sempre presente che, diversamente dal caso delle compravendite tradizionali, non si potrà disporre immediatamente della casa acquistata. Per questo motivo questo tipo di contratto di vendita può essere paragonato a un investimento di lungo periodo che permette di comprare un immobile ad un prezzo anche di molto inferiore a quello del prezzo di mercato. L’acquisto della nuda proprietà di un immobile non prevede, infatti, l’esborso dell’interno valore della casa acquistata proprio perché l’acquirente non potrà disporne fin da subito. Per calcolare il valore della nuda proprietà si possono consultare facilmente le tabelle disponibili su internet che distinguono le quote usufrutto e le quote nuda proprietà, calcolando una percentuale in funzione dell’età anagrafica del venditore. All’atto pratico si dovrà poi considerare che andrà applicata un’ulteriore svalutazione del 10-12% rispetto al valore fiscale di riferimento.

La logica alla base del calcolo resta in ogni caso che maggiore è l’età di chi vende e quindi minore è la prospettiva di vita, e maggiore sarà il valore della nuda proprietà per chi acquista poiché l’arco temporale di “attesa” sarà più vicino al valore della proprietà piena. Supponiamo che il venditore sia una persona di 61 anni. La tabella aggiornata al primo gennaio 2025 determina queste quote: 55% usufrutto e 45% nuda proprietà. Se l’immobile avesse per esempio un prezzo di mercato pari a 100 mila euro, vuol dire che l’esborso reale per chi acquista sarà di 45 mila. Nel caso in cui il venditore abbia invece 85 anni, le quote sarebbero 20% usufrutto e 80% nuda proprietà; con il prezzo di compravendita che salirebbe a 80 mila euro.  l